Lucho ha decidido comprar una casa con los ahorros que conjuntamente con su familia han hecho a lo largo de varios años. La decisión de comprar una casa tal vez fue la parte más fácil. Ahora viene lo difícil en donde va a comprar la casa y para eso primero tiene que ponerse de acuerdo con su familia, su esposa quiere vivir cerca de su mamá, Lucho quiere estar lo más lejos de su suegra y sus hijos quieren estar cerca su colegio y amigos. La compra de una casa es una de las decisiones financieras más importantes de una familia; entonces, ¿por qué Lucho y su familia no toman la decisión como lo haría una empresa? ¿usted sabe que hay muchas personas que ganan mucho dinero comprando y vendiendo casas exclusivamente por que hacen un análisis financiero previo?
Una compra de una casa de la manera tradicional
Después de varias discusiones al final se impuso el criterio del que manda en la casa, es decir decidieron buscar una casa lo más cerca de la suegra de Lucho y descubren que justo hay una casa en venta a una sólo una cuadra. Cosa extraña pero una coincidencia feliz dado que hay un gran anuncio en una de las ventanas con el número telefónico donde llamar a preguntar.
Llaman, visitan la casa y después de unas idas y venidas y un arduo regateo de ambas partes, llegan a un acuerdo preliminar. Obviamente la vendedora les dice que hasta que no esté firmado nada, no hay acuerdo.
Lucho que ya leyó nuestro artículo Como Comprar una casa en el Peru – Parte 1, ya sabe que la compraventa de un inmueble en el Perú se hace por acuerdo de voluntades de las partes, acá queda claro que el acuerdo recién existirá a la firma del contrato de compraventa.
Hasta esta etapa Lucho no ha llamado a su abogado, para qué si los abogados lo enredan todo y cobran por nada se dice a sí mismo. Además Lucho tiene toda la plata en cash para la compra venta y no necesita meterse a una hipoteca ni visitar bancos.
Pero en ese momento a Lucho le entran las dudas y decide consultar con un abogado.
Uy, dice Lucho, el abogado es muy caro y me ha hablado de un «estudio de títulos» que no se ni qué significa. Lucho decide que mejor él hace la compra venta con un modelo que tiene de cuando la empresa en donde trabajaba compró una oficina.
Nuestro amigo Lucho decide entonces ir a una Notaría y ahí alguien, que parecía que era importante, le dice «señor su modelo está perfecto traiga acá su compraventa y se lo hacemos todo pero sabe qué, necesita ver en Registros Públicos si la persona que le está vendiendo la casa es la que es la real propietaria de la casa», «no se preocupe» agrega esta hipotética persona «eso también se lo vemos acá». Este supuesto empleado notarial finaliza diciendo: ‘venga mañana con el vendedor y acá le hacemos todo de un cocacho, ah y no se olvide traer plata para pagar los derechos notariales y que vengan las esposas que acá todos firman.»
Efectivamente al día siguiente van compradores y vendedores a la notaría, todos firman felices el contrato de compraventa y la Escritura Pública. La Escritura Pública es e líneas generales el mismo contrato de compraventa pero trasncrito en un registro que lleva el Notario y donde él identifica previamente a las partes que se encuentran capaces para firmar. La necesidad de la Escritura Pública es que para compraventas de inmuebles la regla general es que sólo esos documentos son los que pueden ir a Registros Públicos para su inscripción.
Lucho paga el precio y listo todos felicitan a Lucho y su esposa como los nuevos propietarios de una casa. Lucho feliz paga los servicios notariales y paga por adelantado algo que le han dicho se llama derechos registrales que es lo que cobran los Registros Públicos por poner a su nombre la casa.
Lucho puede haber cometido uno de los más grandes errores de toda su vida y lo ha hecho con todos los ahorros de su familia.
El manejo de la compra de un inmueble con criterio empresarial que le puede hacer ganar mucho dinero
¿Qué errores cometió Lucho? Muchos:
1. No hizo ningún análisis financiero de la compraventa que incluyese por lo menos:
1.1. Si era mejor pagar en efectivo el total del precio de la casa o tal vez endeudarse con una hipoteca con el banco. O incluso si tal vez era mejor seguir alquilando.
1.2. Cuál era el precio máximo que tenía que pagar por la casa.
1.3. Bajo que condiciones futuras tenía que vender su casa para ganar dinero.
2. No hizo ningún estudio de títulos, que incluyese por lo menos:
2.1. Un análisis de quién es el real propietario de la casa. Para lo cual no bastaba un estudio de lo que pasaba en registros públicos sino además de lo que ocurría realmente en el inmueble, quien era el que había estado viviendo ahí.
2.2. Un análisis municipal del inmueble. Cual era la zonificación, mañana le podía poner una discoteca al costado, su casa estaba o no dentro de los alcances de una posible ampliación de vías y por ende tal vez sería expropiada, etc.
2.3. Un análisis tributario. La compra iba a estar afecta a tributos, cuánto tenía que pagar por arbitrios e impuesto al patrimonio predial, cuanto por impuesto a la renta.
La falta de todo lo anterior puede hacer que la compra venta que hizo Lucho con su familia, sea una de las mayores pesadillas de su vida.
Lucho necesitaba de un abogado desde que pensó comprar una casa y que lo asesore en ese proceso desde sus inicios.
Claro que si un abogado no va a cubrir todo lo antes detallado, puede parecer que los honorarios del abogado se pagan en vano pero creáme que, sólo el análisis finaciero que hemos detallado en el punto primero, puede pagar con creces los honorarios de su abogado.
La forma moderna de comprar una casa, es comprándola con un criterio empresarial haciendo un análisis financiero de su compra.
Lo más importante no es si la casa va a estar cerca de la suegra o no. Lo importante es si Lucho y su familia van a ganar dinero o no con la operación de compra y su abogado lo debió orientar a Lucho ¿su abogado lo hizo cuando compró su casa?.