Usted quiere vender o comprar una casa. ¿Cómo usted establece el precio de venta o de compra? ¿Cómo usted sabe si el precio es el correcto? ¿Usted sabe que puede ganar o perder mucho dinero por no usar herramientas financieras? ¿Su abogado lo asesoró en eso? Si usted me contrata para que analice su contrato de hipoteca le cobro sólo el 20% de lo que usted se ahorre con mi consejo ¿no le parece un buen trato?
Hay una serie de ratios financieros y herramientas que le pueden servir para establecer el precio de compra o de venta de una casa. Siempre hay un alto contenido subjetivo si usted está pensando en comprar una casa para usted mismo o incluso para negocio, pero los ratios financieros le serviran como un referente.
Su abogado lo debe de orientar respecto del uso de estos ratios pero al final es usted quien debe usarlos apropiadamente. En inglés hay un término GiGo (Garbage In Garbage Out), es decir si ingresa datos errados le va a salir una información errada también. Disculpen que este artículo sea demasiado técnico pero sucede que el contenido es técnico.
A continuación le damos solo dos ratios, los que son más fáciles de usar y por ende de explicar, pero lamentablemente no son los más precisos pero le pueden dar un gran referente en una forma muy rápida.
Lo óptimo es que acompañe estos ratios con la herramienta del «Discount Cash Flow» que no es otra cosa que proyectar toda la operación de compra desde su inicio hasta su final para establecer cual es su tasa de retorno y compararla con otras inversiones.
Por favor no se deje engañar y no acepte que le cobren honorarios excesivos por el empleo de estas herramientas por que ahora con las computadoras en un tema muy sencillo de hacer y su abogado le debe explicar como llegó a las cifras que le pueda dar. A continuación los ratios
Los ratios
1. El «Cap Rate». Este ratio es uno de los más simples, sencillamente divida las ganancias netas operativas entre el precio de adquisición y le va a salir un resultado porcentual que va a poder aplicar como referente.
Por ejemplo usted tiene hoy día una oficina que en forma neta operativa le da al año 12 mil dólares (mucho cuidado que es la ganancia neta operativa, si lo tiene alquilado debe de haber descontado previamente todos los gastos, pero exclusivamente los operativos) y lo compró en 100 mil dólares. Divide entonces 12 mil entre 100 mil y le sale 0.12 lo porcentualiza (multiplica dicho resultado por 100) y tiene entonces que su Cap Rate es de 12%.
Mañana cuando quiera comprar una oficina por la misma zona sencillamente analiza cuánto de ganancias netas le va a producir la misma oficina, lo multiplica por el 12% y listo ya tiene un precio referencial de compra.
Si usted no tiene ninguna oficina previa sencillamente debe averiguar sobre transacciones previas en la zona y sobre las ganancias netas previas también. Pero debe tener mucho cuidado con la información que ingresa (acuérdese del GIGO) por que por ejemplo usted debe tener en cuenta el factor de desocupación que puede estar la oficina para la reducción de las ganancias netas.
2. El «Cash on Cash». En este caso se dividen las ganancias antes de impuestos (es decir las ganancias netas operativas menos otros valores de descuento) y eso se divide entre el aporte de dinero que voy a hacer en la compra de la casa. Noten que este factor introduce el elemento financiero de un préstamo hipotecario.
Por ejemplo voy a comprar una casa a 100 mil dólares con un préstamo hipotecario que tiene un ratio de 80%. He proyectado que voy a alquilar la casa y que esta me va a dar una ganancia antes de impuestos de 10 mil dólares al año, entonces divido 10,000 entre 20,000 y me sale 0.5 o 50%.
Al igual que el caso anterior puedo comparar cualquier otra inversión haciendo el respectivo cálculo algebraico explicado en el ratio previo.
¿Complicado? Créame que no lo es.
Si usted es un corredor de casas debe aprender también a usar estas herramientas. Escríbanos que estamos organizando una serie de charlas para dar una asesoría sobre estos ratios.