Debido a la pandemia de coronavirus diversas actividades comerciales se han visto afectadas en el país, entre las cuales encontramos los contratos de arrendamiento. En efecto, muchas personas suelen vivir en un departamento o casa arrendada en la cual, conforme a las disposiciones del Estado, deban permanecer para cumplir con la cuarentena y aislamiento social.
Así también, muchos locales comerciales y de servicios funcionan en inmuebles arrendados, muchos de los cuales han tenido que cerrar en cumplimiento de lo dispuesto por el gobierno en el que solo pueden seguir operando aquellos sectores de necesidades básicas.
Pero ante estas circunstancias en las que los ingresos económicos de las personas se vean mermados e impedirían el cumplimiento del pago de sus deudas ¿qué pasa si el arrendatario no puede cumplir con el pago de la renta? ¿puede este solicitar a su arrendador la reducción del monto de la renta pactada o dejar de pagarla?
1. Aplicación del contrato donde se pactó alguna causal de fuerza mayor
Dentro de un contrato de arrendamiento pueden existir cláusulas referidas a circunstancias similares a la situación de emergencia actual, las cuales resultarían aplicables y por ello es que lo primero que deberás de hacer es examinar tu contrato actual. Así también pueden haberse regulado los supuestos bajo los cuales continúa vigente el pago de la renta y cuando no, etc.
Ante ello, si bien no es una práctica usual, se debe seguir el principio de priorizar las especificaciones pactadas en el contrato, las cuales rigen muy por encima incluso de lo que diga la ley, la cual se aplicaría de manera supletoria en este caso.
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2. La pandemia de coronavirus como circunstancia de “fuerza mayor”
Ante supuestos en los que en el contrato de arrendamiento no se hayan pactado cláusulas expresas ante determinadas circunstancias como el de la pandemia debemos ubicar la figura jurídica que se acomoda y es aplicable a dichos efectos.
En principio, los contratos están para ser cumplidos, sin embargo, existen supuestos excepcionales en los que este principio puede ceder. Existen varios ejemplos en los que situaciones tales como guerras, desastres naturales y epidemias que, en contra de lo que se pensaría normalmente, no son situaciones ajenas como la actual crisis del Covid – 19 ha evidenciado.
Para ello, se habla de la “fuerza mayor” y “caso fortuito”, ambas figuras contempladas en nuestra legislación y que hacen referencia a un suceso que impide el cumplimiento de la obligación contractual de alguna de las partes. Este suceso debe ser no imputable a ninguna de las partes, es decir, en términos sencillos, que las partes no tengan la “culpa”.
Además debe consistir en un evento extraordinario, imprevisible e irresistible que impida que el arrendatario cumpla con su obligación o determine un cumplimiento parcial, tardío o defectuoso. Es decir, se está ante una situación excepcional en la que una de las partes del contrato no puede cumplir con su obligación a cargo debido justamente a circunstancias que no pudo haber previsto y que se suscitan de manera extraordinaria, fuera del acontecer normal.
Por ende, se tiene que evaluar si la actual situación de pandemia representa una situación de fuerza mayor o caso fortuito para los contratos de arrendamiento celebrados, lo cual justifique que el pago de la renta por parte del arrendador sea suspendido, sea pagada de manera tardía o solo de forma parcial. Si bien existe una diferencia mínima entre ambos términos que no resulta pertinente analizar, se hablará de la pandemia como una posible situación de fuerza mayor.
2.1. Posibilidad de aplicarse la fuerza mayor en caso de locales comerciales
En efecto, en algunos contratos podría ser posible aplicar la figura de la fuerza mayor a razón del siguiente razonamiento: Que debido a la pandemia nos encontramos en supuesto de fuerza mayor generado por la prohibición de la ejecución de actividades comerciales y restricción de circulación de personas, disposiciones que han sido decretadas por el gobierno. Y, como consecuencia de ello, las actividades comerciales se encuentran sufriendo grandes pérdidas económicas, situación que en conjunción con la imposibilidad de usar el bien arrendado por el arrendatario, hace muy difícil el cumplimiento de la obligación del pago de la renta.
Ante ello, por tanto, se estaría ante un supuesto pasible de aplicación de la figura de la fuerza mayor.
2.2. Caso de casas-habitación en los que será difícil la aplicación de la fuerza mayor
Una situación diferente estaría representada en el caso de que el arrendatario sigue en posesión del bien arrendado (el arrendador cumplió con su obligación de entregar el bien), con lo cual se encontraría obligado a cumplir el arrendador con su correspondiente obligación del contrato, esto es, pagar la renta. Es decir, el arrendatario se encuentra haciendo uso del bien arrendado.
Este supuesto probablemente se dé mayormente en los casos en los que el arrendamiento sea de un inmueble usado para fines de vivienda, en los que la fuerza mayor entraría a tallar solo por el hecho de que el arrendatario no posee la posibilidad económica para pagar la renta debido a las disposiciones del Estado en la situación de emergencia, lo cual tendría que probarse.
Por lo tanto, la pandemia del coronavirus califica en efecto como un evento extraordinario e imprevisible, no obstante, resulta de vital importancia el analizar si dicho evento extraordinario e imprevisible impide que el arrendatario continúe con su obligación de seguir pagando la renta al arrendador.
Al respecto, se puede precisar que la imposibilidad de usar el bien arrendado a fin de realizar actividad comercial debido a las disposiciones del Estado constituye una situación que hace muy difícil el cumplimiento del pago de la renta, con lo cual se encontraría totalmente justificado la situación extraordinaria o imprevisible. No obstante, ante una situación en la que el arrendatario se encuentre haciendo uso de un inmueble arrendado, como por ejemplo para fines de vivienda, pese a encontrarse en una situación de imposibilidad de pago de la renta al arrendador, puede que ello no resulte suficiente a efectos de acreditar que la pandemia del coronavirus como evento extraordinario e imprevisible determine el incumplimiento de la obligación del arrendador.
3. Consecuencias de la aplicación de la fuerza mayor
De acuerdo a nuestra legislación, si el arrendatario logra probar la fuerza mayor como causa de su incumplimiento, sea este total parcial o defectuoso, este no responderá por los daños y perjuicios que ocasione al arrendador. Caso contrario, deberá responder por los mismos.
Ahora bien, respecto a si la obligación que tiene el arrendatario (pagar la renta) se extingue o se suspende, nuestra legislación señala que esta se extingue si el pago no se cumple por causa no atribuible al arrendador, esto es, considerando la pandemia como un evento con calidad de fuerza mayor. Sin embargo, también se precisa que si dicha causa es temporal, el arrendatario no será responsable por el retardo mientras la situación de fuerza mayor se encuentre aún vigente.
Por lo que, en atención a lo antes señalado, se puede inferir que atendiendo a que la pandemia de coronavirus y las disposiciones del Estado que están mermando los ingresos económicos tanto para personas como para comercios, son de carácter temporal, se debe entender las consecuencias del incumplimiento del arrendatario en el pago de la renta solo de manera temporal, hasta que la situación de emergencia y disposiciones conexas que permiten la fuerza mayor como impedimento sean levantadas.
Por último, es importante también referirse a los contratos de arrendamiento que fueron suscritos, pero cuya ejecución se iniciaba luego de la declaratoria de emergencia, es decir, el 16 de marzo. Ante ello, si el arrendador no habría cumplido aún con la entrega del bien inmueble al arrendatario, este último no tendría nada que pagar. Ello salvo que, como se explicó en el párrafo precedente, se haya pactado alguna cláusula específica en el propio contrato.
4. Necesidad de negociar
En efecto, el sentido común nos indica que ante una circunstancia como esta pandemia, tanto arrendador como arrendatario puedan renegociar los términos contractuales bajo los cuales se efectúo el contrato de arrendamiento antes de cualquier altercado judicial o acción legal por alguna de las partes.
Una renegociación a efectos de fijar un nuevo monto de la renta o bien el plazo a pagarse, etc., resulta ser el mejor de los supuestos, en el que un ambiente de solidaridad y comprensión deviene en vital. Ello además se encuentra reforzado por la libertad contractual de ambas partes, la cual les permite contratar siempre que se presente una voluntad concordada y bilateral mutua.
Es conveniente por ello precisar que una vez que el conflicto sea sometido a una instancia jurisdiccional, el caso concreto quedará supeditada a la evaluación del juez o árbitro en su particularidad, por lo que, sin perjuicio de que en algunos contratos podría ser posible aplicar la figura de la fuerza mayor para el incumplimiento del pago de la renta, lo más recomendable es que las partes negocien y lleguen a acuerdos razonables.