Al arrendar o alquilar un inmueble, ya sea una vivienda, una oficina o local comercial, es posible que el arrendatario o inquilino se encuentre en algún momento con la necesidad de realizar cambios, construcciones o remodelaciones en el inmueble arrendado.
Esos cambios legalmente se llaman «mejoras» más allá que tal vez para el propietario no sean una mejora en el valor del inmueble.
Frente a ello surgen dudas de la implicancia que vaya a tener cada una de las mejoras que se realicen, tanto a efectos del contrato de arrendamiento como para los bolsillos de cada una de las partes.
¿Qué son las mejoras?
Cuando hablamos de mejoras hacemos referencia a una modificación material del inmueble con el fin de repararlo, aumentar su valor o proporcionar mayor comodidad o lujo.
Las mejoras, por lo tanto, implican inversiones económicas realizadas por el poseedor del inmueble, es decir, el arrendatario.
A fin de entender con mayor claridad las implicancias de las mejoras en el arrendamiento, explicamos a continuación las clases de mejoras que legalmente se encuentran contempladas:
a. Mejoras necesarias:
Son aquellas que tienen por objeto impedir la destrucción o deterioro del bien. Hablamos entonces de mejoras que resultan indispensables para la conservación del inmueble. Por ejemplo, constituirán este tipo de mejoras el arreglo de las paredes rajadas del inmueble debido a deficiencias en las bases, el cambio de una tubería de agua deteriorada, etc.
b. Mejoras útiles:
Son las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias, aumentan el valor y la renta del bien. Aquí cobra importancia la utilidad, diferenciándolo de lo necesario en el tipo de mejora visto antes. Por tanto, son mejoras útiles, aquellas que sin que sean urgentes, incrementan la utilidad de bien y a su vez el valor del bien.
Por ejemplo, tenemos en este caso la implementación de nuevas instalaciones de luz eléctrica, la colocación de una puerta o una ventana, la colocación de rejas que se abren a la calle a efectos de la atención de una tienda (local comercial), etc.
c. Mejoras de recreo:
Aquellas que sin ser necesarias ni útiles, sirven para decoración o mayor comodidad. Son llamadas también suntuarias o superfluas, ya que son efectuadas solo para la comodidad personal del poseedor pero se puede vivir sin ellos.
Ejemplos de este tipo de mejoras pueden darse con la colocación de pinturas artísticas en las paredes de una casa, la construcción de un jardín, etc.
¿Cuándo puede realizar mejoras el arrendatario?
Como dijimos, es usual que el arrendatario quiera modificar el inmueble, sin embargo debe tener en cuenta que está ocupando un bien temporalmente, se trata de un bien que no es suyo.
Por lo tanto, cualquier cambio que desee realizar debe estar autorizado por el propietario del inmueble y en un contrato de arrendamiento o alquiler se puede colocar incluso una cláusula de penalidad en caso de incumplir ello. Esto en efecto porque la ley contempla como una obligación del arrendatario el “no introducir cambios ni modificaciones en el bien sin el asentimiento del arrendador”.
Cabe precisar como situación excepcional que nuestra ley contempla que si se trata de “reparaciones urgentes” es decir, ante un contexto de necesidad realmente apremiante, el arrendatario puede y debe, con derecho a reembolso por parte del propietario, realizar directamente las reparaciones, siempre que avise al mismo tiempo al arrendador.
¿Quién asume el costo de las mejoras?
Nuestra legislación establece que el arrendatario, en su calidad de poseedor, tiene el derecho al reembolso de las mejoras necesarias y útiles que existan al momento en que restituya el inmueble al arrendador.
En el caso de las mejoras de recreo, el arrendatario tiene derecho a retirarlas siempre que puedan separarse sin causar daño al inmueble, salvo que el propietario del inmueble opte por pagar su valor actual. Caso contrario, si las mejoras de recreo no se pueden separar sin causar daño al bien arrendado, el arrendatario no tiene derecho al reembolso.
Tenemos entonces como regla general que el arrendatario (poseedor del inmueble) tiene derecho a que el propietario le pague por las mejoras. En efecto, si una persona efectúa modificaciones en el predio que incrementen su valor, sea para evitar su deterioro (mejora necesaria) o simplemente para ponerlo en mejor condición de uso y disfrute (mejora útil), tiene derecho a reclamar el gasto en que ha incurrido cuando devuelva el bien a su dueño, y siempre que para ese momento las modificaciones se conserven (existan).
A lo cual, hay que agregar que para calcular el reembolso se debe verificar el estado de los bienes incorporados vía mejoras, según se encuentren al momento de la devolución del predio a su propietario. Si no es posible que las partes se pongan de acuerdo con en el valor de las mejoras, se puede acudir ante un juez, quién fijará el monto, si es necesario con la ayuda de peritos.
Asimismo, debe tenerse presente lo acotado anteriormente respecto de que las mejoras, cualquiera sea su modalidad, pueden realizarse siempre y cuando cuenten con la autorización del arrendador. Por consiguiente, el derecho de reembolso de mejoras necesarias y útiles estará supeditado a la previa autorización del arrendador, en estricto cumplimiento de sus obligaciones que asumió en base al contrato de arrendamiento. Debe mediar por tanto una autorización expresa o tácita del propietario para la realización de las mejoras.
Ahora bien, lo antes explicado no implica que pueda existir algún pacto distinto entre arrendador y arrendatario en el contrato, el cual primará. En efecto, se puede pactar por ejemplo que ante eventuales modificaciones el arrendatario renuncia al reembolso de los gastos efectuados en mejoras útiles y de recreo, dejando a salvo el reembolso por las mejoras necesarias.
¿Cómo puede exigir el arrendatario el reembolso por las mejoras efectuadas?
Nuestra ley contempla que si procede el reembolso y el dueño no paga la suma debida al arrendatario, este puede ejercer el “derecho de retención”, es decir negarse a devolver el inmueble hasta que el propietario del inmueble le pague por las mejoras realizadas.
Hay que anotar que este derecho no implica que el poseedor adquiera el derecho a disfrutar o usar del inmueble durante el periodo de espera, simplemente el poseedor no entrega el bien y de ese modo presiona su pago con esta retención.
¿En qué momento se debe solicitar el pago de las mejoras acordadas?
Como se indicó, al momento de la restitución del inmueble de parte del arrendatario al arrendador, se puede realizar el pedido del reembolso por las mejoras realizadas, en los casos que correspondan.
No obstante, nuestra legislación contempla un plazo de hasta cuándo puede pedirse dicho reembolso. Así, en el caso de las mejoras necesarias y útiles, estos pueden ser pedidos hasta después de trascurridos dos meses desde la restitución del inmueble. Una vez pasado ese plazo, se pierde el derecho de reembolso.
Respecto de las mejoras de recreo, la ley señala que el derecho del arrendatario de separar las mejoras de recreo que no causen daño al bien mejorado se pierde una vez producida la restitución del bien. Es decir, una vez entregado el bien, el arrendatario ya no puede reclamar las mejoras de recreo.
En atención a todo lo expuesto, es recomendable que al elaborar un contrato de arrendamiento se agregue una cláusula específica dentro del mismo para abordar el tema de las mejoras y así regularlas según las características de cada predio y atendiendo al uso que se le dará.
Si necesitas que agreguemos dicha cláusula a tu contrato no dudes en escribirnos a asesor@legal.pe para que nuestros abogados especialistas en contratos puedan darte la asesoría legal que necesitas.