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Al momento de comprar una casa hay un momento crítico donde se paga la cuota inicial (usualmente el 10% o 20% del precio total) y a uno le entregan su casa o inscribe su propiedad en los Registros Públicos.
En el caso de departamentos en construcción el tema es mucho más crítico dado que uno compra el departamento con 9 o 10 meses de anticipación antes que el mismo esté terminado.
En esos 9 o 10 meses uno paga la cuota inicial de compra del departamento y no tiene su departamento y menos aún puede inscribir la compra venta en registros públicos dado que formal y realmente el departamento aún no existe.
Cuales son los riesgos que existen en esos 9 o 10 meses:
- Que el constructor no termine el edificio.
- Que el constructor vaya mal en su negocio y que venga un tercero que embargue el inmueble sobre el que se iba a construir el edificio.
- Que el constructor sea un pícaro y venda su departamento o el terreno a varias personas simultáneamente.
Las medidas de protección más eficientes a esos escenarios siempre seran las preventivas como veremos a continuación:
1. Evaluar al constructor o vendedor. Antes de comprar un departamento en construcción usted debe hacer una evaluación en el Mercado respecto a quien es el constructor o promotor del proyecto inmobiliario. Averigue cuántos proyectos previos ha tenido y si ha cumplido cabalmente con los mismos.
La evaluación deberá incluir la situación financiera económica del que promueve el edificio y ahí debe tener el cuidado de no confundir los distintos roles de las personas que intervienen en un proyecto inmobiliario. Por ejemplo la mayoría de veces los proyectos tienen financiación bancaria pero ello no lo debe hacer a usted confiarse dado que en un escenario de crisis usted no va a poder reclamarle absolutamente nada al banco.
Una forma simple de evaluación es usar los servicios de Infocorp o tal vez los de la misma SUNAT y averiguar si está esta constructora al día en sus pagos.
Tiene que saber asimismo quienes son las personas que son las dueñas de la inmobiliaria y hacer una averiguación similar. Como siempre decimos los negocios finalmente siempre se hacen con personas de carne y hueso.
2. Incorporar clausulas de protección en el contrato. La extension de las cláusulas de protección en el contrato dependerá mucho de las costumbres comerciales que le permitan a usted negociar e incorporar en el contrato cláusulas que protejan su dinero.
- Una cláusula bastante amplia que podría justificarse en departamentos muy costosos podría ser por ejemplo que los pagos iniciales no sean entregados al vendedor sino depositados directamente en el banco convirtiéndose el banco en el depositario y responsible de dicho dinero.
- Una cláusula de hipoteca sobre el terreno. En este caso si bien el departamento no existe aún se podría negociar que se inscriba una hipoteca sobre el terreno donde se construya el edificio.
- Una cláusula de arras. En este caso se consignan plazos de ejecución del proyecto inmobiliario que en caso no sean cumplidas provocarán la resolución del contrato y que uno pueda reclamar dobladas las sumas que adelantó en calidad de arras.
Ciertamente que si todo lo anterior falló y nos encontramos antes una situación delictiva siempre existirá como alternativa el inicio de acciones penales. Lamentablemente si llega a esta etapa significará que su dinero y sus sueños del departamento propio se han esfumado.
Sea precavido por eso en el análisis del vendedor del proyecto inmobiliario y busque asesoría legal adecuada para que le advierta sobre estos riesgos y otros que pueden existir al momento que compre un departamento.
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