Cuando compramos una casa o cualquier otro inmueble, los Registros Públicos – Sunarp juegan un rol muy importante debido a que ante esta entidad se inscriben y publicitan los datos más relevantes de un inmueble, como su área, sus linderos, su propietario, las cargas que puede tener, etc. Toda esta información consta en la denominada partida registral del inmueble.
Por ello, desde un inicio ya podemos observar la importancia del registro de un bien en Sunarp (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos). En efecto, antes de adquirir un inmueble o perfeccionar la compra resulta altamente recomendable que además de ver el inmueble directamente se acuda a las oficinas de Sunarp a fin de visualizar la partida registral y verificar la información del inmueble que nos están ofreciendo, si en dicho registro consta como propietario el vendedor, las características del bien, las cargas que puede tener (por ejemplo una hipoteca), etc.
Asimismo, una vez que se efectúe la compra, si bien no es obligatorio, es extremadamente importante que procedamos a inscribir la transferencia de la propiedad, es decir la compraventa, en la partida registral del inmuble, lo cual interesa principalmente al comprador como nuevo propietario.
Beneficios de la inscripción de un inmueble en los Registros Públicos (Sunarp)
Al registrar un inmueble en la Sunarp, se obtiene los siguientes beneficios:
- Seguridad jurídica: Brinda protección legal frente a terceras personas. En forma general podemos decir que con la constancia de inscripción en los Registros Públicos a favor de una persona se le concede el derecho de oponerse frente a cualquier otra persona que afirme ser el propietario sin serlo.
- Beneficio de publicidad: Publicita la condición de propietario y en base a ello evita que se inscriban embargos, medidas judiciales, arbitrales o cualquier otro gravamen que esté relacionado con un antiguo propietario o ajeno al predio.
- Acceso al crédito bancario: Los bancos suelen brindar créditos a las personas que tienen bienes inmuebles inscritos en la Sunarp, del mismo modo que se puede utilizar el bien inscrito como garantía de un crédito.
¿Cómo se efectúa la inscripción en el Registro Público de la Propiedad Inmueble – Sunarp?
Conforme a lo explicado, una vez que se haya firmado el contrato de compraventa de un inmueble, incluso cuando se haya pagado por el precio del inmueble, se debe realizar la inscripción de la compraventa en los Registros Públicos, es decir, dejar constancia de la transferencia del anterior propietario al nuevo propietario.
Para ello, se debe tener en cuenta los siguientes pasos:
- Escritura Pública: Una vez que se haya firmado el contrato, tanto vendedor como comprador deben acercarse a una notaría a fin de obtener el documento formal necesario para la inscripción de la transferencia en Sunarp. Este documento es denominado escritura pública, el cual contiene el contrato llevado bajo la supervisión de la notaría, los datos de las partes que se exigen legalmente y demás disposiciones que corresponden por ley.
- Presentación del título en Sunarp: Personal de la notaría a la que se acudió se encargará de presentar la escritura pública de compraventa junto con la solicitud de inscripción en la oficina registral de los Registros Públicos. A este conjunto de documentos presentados se le denomina título.
- Inscripción: Una vez el título ha sido ingresado, este pasa la evaluación de un registrador público. De encontrarse toda la documentación conforme, procederá a formalizar la inscripción de la transferencia de la propiedad del inmueble a favor del comprador. Esta inscripción se efectúa mediante una anotación en la Partida Registral del inmueble denominado asiento de inscripción, cuya copia es entregada a la Notaría, y esta a su vez a las partes, como constancia del trámite efectuado.
¿Por qué es importante el registro de un inmueble en Registros Públicos?
Según nuestra legislación, a fin de perfeccionar el contrato de compraventa de un inmueble basta el consentimiento de ambas partes para la transferencia de la propiedad.
No obstante, ante posibles problemas de propiedad o incluso litigios ya de índole judicial, los cuales no son poco comunes, es mejor prevenir cualquier inconveniente o cuestionamiento de la propiedad mediante la inscripción de la compraventa en los Registros Públicos. En efecto, en nuestro país, existe gran cantidad de inmuebles expuestos a actos ilegales y a personas que buscan apoderarse de ellos.
Lo más común es ver a una persona X que tiene un terreno, X lo vende a un amigo Y y este amigo no inscribe su propiedad en Registros Públicos; luego la primera persona X se lo vuelve vender a otra persona Z y él sí inscribe la compraventa en Registros estableciendo la propiedad como suya.
Aquí vemos que un mismo inmueble se ha vendido a dos personas distintas (Y y Z) debido al mal actuar de X (el vendedor); sin embargo, bajo nuestras leyes quien tendrá el derecho de propiedad de manera prioritaria es la persona que inscribió primero el inmueble a su favor, es decir Z.
Para entender ello debemos saber que en los Registros Públicos se aplica la siguiente regla: “primero en el tiempo, primero en el derecho”. Esto quiere decir que si una persona, que consta como propietario de un inmueble en los registros, vende este terreno a usted y a otra persona, es decir a dos personas en el mismo día, aun si usted compró el inmueble primero, si el segundo comprador logra inscribir su derecho de propiedad primero en Registros Públicos, él tendrá propiedad sobre el inmueble y usted solo podrá enjuiciar al vendedor estafador.
Para que quede claro en nuestro ejemplo dado, pese a que Y fue quien compró primero el inmueble a X, será Z quien se quedará con la propiedad solo por haber sido diligente en inscribir la compraventa, y por ende, la propiedad se queda a favor suyo en Sunarp.
Mira por ejemplo este video sobre Prescripción Adquisitiva:
Por ello, se puede afirmar que no basta con tener el documento o la escritura pública para sentirse seguro de tener el derecho de propiedad sobre el bien. Para considerarnos propietarios es necesario registrar el acto de la compraventa en la Sunarp, de manera que pueda ser de conocimiento público y en base a ello se cuente con todos los mecanismos de seguridad jurídica que brinda el registro.
No cabe duda que cada caso de compraventa de inmuebles puede resultar muy particular, por lo que puede contactarnos al siguiente correo asesor@legal.pe a fin de que nuestros abogados especializados en derecho de propiedades o reales, puedan absolver sus dudas y ayudarlo con las gestiones necesarias.